《如皋市直管公房管理辦法》已于2024年12月7日經(jīng)十八屆市政府第四十三次常務(wù)會(huì)議研究通過，2024年12月24日印發(fā)，該管理辦法的出臺(tái)，能夠更好地提高管理效率，規(guī)范租賃市場，保障居民權(quán)益，以及加強(qiáng)監(jiān)督管理等多方面的需要。
一、出臺(tái)背景
我市直管公房主要分布在如城、白蒲、丁堰、石莊等鎮(zhèn)（區(qū)、街道），大部分為磚木結(jié)構(gòu)平房，房齡已有幾十年。直管公房作為特定時(shí)代的產(chǎn)物，曾為城鎮(zhèn)居民解決“住有所居”問題作出了重要貢獻(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和不斷進(jìn)步，目前直管居住公房的房屋品質(zhì)、租賃方式及管理模式等已難以適應(yīng)當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展要求。
二、出臺(tái)依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019修正）、《行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》[中華人民共和國國務(wù)院令（第738號(hào)）]等相關(guān)法律、法規(guī)，同時(shí)結(jié)合蘇州、揚(yáng)州等地直管公房管理辦法進(jìn)行修訂。
三、主要內(nèi)容
1.新增對(duì)直管公房具有相關(guān)管理職能的單位
原《辦法》第六條規(guī)定了相關(guān)管理單位的職責(zé)，未提及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由于目前大部分公房位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地界，為此在新《辦法》第五條新增“有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配合做好直管公房管理工作”。
2.修改直管公房承租人租住房屋的限制性條款
對(duì)原《辦法》第十二條直管公房承租人不得擅自改變房屋的用途。確需改變的，須由承租人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)市直管公房管理處同意后，依照有關(guān)規(guī)定辦理，并重新簽訂房屋租賃協(xié)議進(jìn)行修改，并整合原《辦法》第四條、第十三條為新《辦法》第六條直管公房承租人不得改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，對(duì)已改變用途的，參照房屋現(xiàn)用途進(jìn)行管理。不得以任何方式將所承租的直管公房進(jìn)行抵押、擔(dān)保等活動(dòng)。任何單位和個(gè)人不得侵占直管公房、不得利用直管公房從事非法活動(dòng)。
3.修改直管公房承租人承租權(quán)變更條件
原《辦法》第十四條規(guī)定了承租人辦理承租權(quán)變更的條件：直管公房不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、繼承。直管公房居住房承租人提出申請(qǐng)，符合下列條件之一的，經(jīng)市直管公房管理處審核同意后，可辦理承租權(quán)變更：
（1）承租人去世，與其連續(xù)共同居住兩年以上家庭成員（家庭成員指配偶及子女）要求承租或續(xù)租的；
（2）夫妻離異，承租人自愿將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給原配偶的；
（3）一套住房兩個(gè)承租人，其中一方承租人放棄承租權(quán)的。
新《辦法》第十七條新增了“符合以上條件且他處無房的，可以辦理承租權(quán)變更”，進(jìn)一步限制了變更條件。
4.新增直管公房承租條件和退出機(jī)制
為逐步完善承租條件及退出機(jī)制，進(jìn)一步盤活利用國有資產(chǎn)，本次擬修訂的新《辦法》中新增了第十八條及第二十一條條款（原《辦法》條款中沒有），具體如下：
第十八條新增內(nèi)容為：“原承租人他處有住房且戶籍遷往他處的，應(yīng)當(dāng)退租；如需繼續(xù)承租，一律實(shí)行公開招租，同等條件下原承租人優(yōu)先”。
第二十一條新增內(nèi)容為“收回直管公房按照下列程序辦理：”。
5.修改直管公房租金執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及租賃方式
原《辦法》第十九條第一款“直管公房居住房的租金按市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，租賃期內(nèi)如遇政策性調(diào)整，應(yīng)按新租金標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)租”，修改為新《辦法》第二十三條第一款“直管居住公房的租金參照相關(guān)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，租賃期內(nèi)如遇政策性調(diào)整，應(yīng)按新租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)間重新計(jì)租”。
第二款“直管公房非居住房租賃價(jià)格實(shí)行市政府指導(dǎo)租金和市場租金”，修改為“直管非居公房租賃價(jià)格實(shí)行市場租金”（目前直管非居公房已在實(shí)行市場租金機(jī)制）。
第三款“新增、租賃期滿收回使用權(quán)的直管非居住房一律實(shí)行公開招租”，修改為“除涉及私房改造遺留等問題的，凡新增、租賃期滿收回、退租收回的直管公房，一律實(shí)行公開招租”。
6.修改直管公房安全管理責(zé)任
新《辦法》在原《辦法》第三十條基礎(chǔ)上新增了“租賃協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確承租人的安全責(zé)任”。新《辦法》第二十八條全文為“租賃協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確承租人的安全責(zé)任。承租人發(fā)現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)及時(shí)告知如皋市住房保障服務(wù)中心，同時(shí)第一時(shí)間應(yīng)急處置。承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐煞课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，造成損失的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”
7.新增文物保護(hù)單位、歷史建筑等管理的要求
新《辦法》第三十條新增“文物保護(hù)單位、不可移動(dòng)文物、歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑等房屋的管理應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)劃的要求執(zhí)行，其承租人應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)劃的要求”。原《辦法》中未提涉及此條款。
8.修改完善了爭議解決的方式
原《辦法》第三十三條“違反本辦法第四條規(guī)定，非法強(qiáng)占直管公房的，由市直管公房管理處責(zé)令限期搬出，逾期拒不搬出的可向人民法院起訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行”。
新《辦法》第三十二條修改為“違反本辦法相關(guān)規(guī)定的，由如皋市住房保障服務(wù)中心按照租賃協(xié)議條款執(zhí)行，如協(xié)商未果的可通過訴訟方式解決”。